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物業管理服務費包括哪些，房屋維修基金審核要點 海南買房，昌江獨特的熱帶海濱氣候和優良的人居環境，成為全國度假、養老的醉佳第二居住地。

物業管理費是物業管理服務公司依照物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理服務使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用。物業管理費包括：物業管理服務區域的綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業共用設施設備與共用部位的日常運行維護費用與保險費用、物業管理服務企業固定資產折舊、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費、經業主同意的其它費用等。

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【劉生敏】

       一、審核房屋維修基金是否按規定或海南購房協議到位
       房屋維修基金審核的首要基礎是審核房屋維修基金是否按照規定或海南購房協議到位，判斷房屋維修基金的起點數據是否符合規定。如果不對維修基金的繳納基數進行審計，就難以得出正確的審核結論，也難以分清各屆特別是首屆業主委員會或前期物業管理企業的責任。
       審核目的是：根據房屋類別和房屋銷售時期，確定各方交納維修基金的標準，明確相關方的責任，保證各方的合法權益；審核結果作為業主委員會或物業管理企業向業主公布房屋維修基金收支的基礎和使用情況審核的基準點。
       審核方法是：根據房屋出售的時間分不同階段依據上海市有關維修基金的規定和相關合同、協議、文件進行審核。
       二、審核維修基金是否按規定正確使用
       根據各屆業主委員會任期或者物業管理企業管理階段相對應時期的維修基金政策法規，審核維修基金的使用是否經過合法的批準程序，是否符合法規政策的規定，是否正常使用。
       審核目的是：確定使用過程的合法性、合規性，作為向業主公布和解釋的依據，以確保全體業主的權益，同時也保護了業主委員會和物業管理企業的公正，分清了各屆業主委員會主任的責任。由審核機構對審核結果的合法性、合理性承擔相應的法律責任。
       審核的具體要求根據業主大會決議和委托審計合同確定，一般包括：
       1、確定使用維修基金或參與維修基金管理各方的主體是否合法；
       2、確定使用維修基金的各項使用標準決策依據是否符合規定或業主全體的利益；
       3、確定使用是否經過依法審核手續；
       4、經委托，對于沒有經過合法審核或必要審核的主要項目進行事后的審核，并向有關各方進行必要的溝通；
       5、帳務處理是否符合國家規定；
       6、對使用情況作基本結論，并提出有關建議。

三、審核維修基金相關的物業管理區域的經營收支是否符合規定和協議規定
       根據有關規定，物業管理區域內的相關經營收益應該納入維修基金。因此應該對相關經營收支進行審核。審核內容包括：
       `1、相關經營項目是否經過業主同意，或者業主委員會集體討論通過，是否符合廣大業主的利益；
       2、相關收費標準和控制制度是否有效執行，是否符合市場標準；
       3、審核經營收入相關支出是否合理，或者經過審批通過，是否符合規定；
       4、帳務處理是否符合國家規定。

四、審核公布的主體、內容和時限是否符合規定
       根據有關規定，維修基金的收支使用應該由相關主體定期公布，中介咨詢機構一般需要根據委托審核的要求，向業主大會報告相關規定的執行情況，包括公布主體、內容和時限等是否符合規定和滿足業主了解維修基金情況的需要，并提出相關建議。

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